Las entidades urbanísticas de conservación en la LOTUP

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Rafael Eloy Montero Gosálbez

Abogado, MBA, PMP

@RafaMontero

Este artículo pretende esbozar la regulación de la regulación de las entidades urbanísticas de conservación en la LOTUP, la nueva ley urbanística valenciana, 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje y sus antecedentes.

 

En la regulación urbanística preautonómica, las entidades de conservación tenían presencia gracias al Reglamento de Gestión Urbanística (artículo 68), que establecía la posibilidad de que el Programa o el Plan urbanístico establecieran la necesidad y obligatoriedad de la existencia de una entidad privada que se hiciera cargo del mantenimiento de la urbanización.

Esta figura permitía que el mantenimiento, especialmente de las áreas industriales (aunque también residenciales) recayera sobre los propietarios de los solares resultantes de la gestión, permitiendo descargar a los ayuntamientos de los costes de mantenimiento de urbanizaciones alejadas de los entornos.

Ciertamente, esto permitió que se promovieran urbanizaciones de todo tipo en los años 70 y 80 del siglo XX sin valorar el coste de la implantación y mantenimiento de los servicios para entornos alejados de  las redes de infraestructura y los entornos urbanos, la mayoría de las veces, además de baja densidad, cuanto menos en el Levante español, pero al menos, el coste de su mantenimiento no recaía sobre los hombros de los ayuntamientos.

Con la llegada de la Ley 6/1994, LRAU, y con la LUV 16/2005, la constitución de estas entidades se dificulta, dado el punto de vista de la ley de que todo el suelo cedido debía ser mantenido y actualizado por las administraciones públicas. Olvidaba la ley la existencia de necesidades especiales en los suelos dedicados a actividades económicas, difícilmente atendibles en un entorno político y económico que no entendía la innovación o los servicios de valor añadido como necesarios para la mejora del tejido empresarial valenciano. Tampoco sirvió la prohibición de la figura para eliminar los desarrollos aislados y costosos de mantener, que esta vez sí, eran mantenidos por los ayuntamientos.

Esta situación legal provocó que los espacios industriales que quisieran implantar medidas para evitar el decaimiento de sus infraestructuras, que por supuesto no iban ni han sido mantenidas por los ayuntamientos, hubieran de buscar diferentes formas de gestión de servicios de valor añadido.

Entre estas figuras pueden enumerarse las asociaciones de propietarios, agrupaciones de interés económico, fundaciones, e incluso las propias entidades de conservación anteriores a la Ley 6/1994. Sin embargo, estas figuras nunca han terminado de engranarse correctamente con el sistema de gestión de servicios públicos, que descarga el mantenimiento y la provisión de servicios urbanos en los entes públicos.

En el derecho autonómico comparado la figura continuó existiendo, por ejemplo en Madrid, Cantabria y Andalucía, de forma que esta pervivencia ha permitido la proliferación de zonas de actividad económica de valor añadido. A la vista de ello, parece que el legislador valenciano ha decidido retomar la figura.

Con la LOTUP valenciana la figura recibe un enfoque peculiar en su artículo 161, párrafos 4 y 5, que indican, primero que la conservación de las obras de urbanización es responsabilidad del ayuntamiento desde su recepción, careciendo de validez las normas o pactos que pretendan trasladar esa competencia a entes privados, propietarios o asociaciones de propietarios, sin colaboración y control público, o sin condiciones o por tiempo indeterminado, lo que parece no diferir del régimen  diseñado por la LRAU.

Sin embargo, la nueva ley matiza que la conservación de las obras de urbanización se podrá realizar por gestión directa o por gestión indirecta. Concreta además que en caso de gestión indirecta, la contratación de la conservación de la urbanización se realizará de conformidad con la legislación de contratos del sector público y que las asociaciones de propietarios cuyo objeto sea ésta conservación y el mantenimiento de servicios de valor añadido tendrán “una especial consideración en la adjudicación del contrato”. En estos casos la administración debería sufragar el mantenimiento de los servicios ordinarios mediante aportaciones económicas, siendo a cargo de las propias asociaciones la conservación de las obras y servicios extraordinarios.

Esta matización abre la puerta que en entornos terciarios e industriales de nueva gestión puedan establecerse de nuevo entidades de conservación.

Queda por ver si la figura será práctica, ya que la ley descarga sobre ella la financiación de los servicios básicos en caso de retraso en el pago por parte de las administraciones locales (algo bastante corriente hoy día) y porque impone que la asociación sea voluntaria.

Las cuestiones son pues, más o menos las mismas que se han planteado hasta ahora, qué ocurre con los propietarios que no se adhieren, hasta qué punto son viables éstas asociaciones en entornos cuyo promotor no es un propietario único que impone la pertenencia a la asociación o la propia administración pública gestionando suelo por expropiación o con pago en suelo por los propietarios.

 

Rafael Eloy Montero Gosálbez

Departamento de Derecho Público

Cañizares Abogados

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