El pasado 24 de agosto, el Consejo de Ministros dio finalmente luz verde al Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que pretende dar una nueva regulación a los alquileres en nuestro país, dinamizando los arrendamientos y aumentando la seguridad de ambas partes, si bien existe un marcado acento de protección hacia el propietario que debe poner su vivienda en el mercado de alquiler.

Estas son las principales novedades conforme a la información de la que disponemos:

LIBERTAD DE PACTOS. Modificando la actual imperatividad de las normas en el alquiler de viviendas del actual artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), el nuevo artículo 4 permite mayor libertad a las partes.

PLAZOS DE DURACIÓN. Hasta la fecha, independientemente del plazo pactado en contrato, el inquilino tenía derecho a renovar hasta cinco años mínimo, lo que quedará rebajado hasta los tres años en virtud del nuevo artículo 9.1. En cuanto a las posteriores prórrogas, se limitarán a un año, siempre que el arrendador no haya hecho la denuncia con un mes de antelación.

Una modificación importante es que con relación a la posible necesidad del propietario de recuperar la vivienda durante el periodo de alquiler por motivos de necesidad del piso para el arrendador, familiares de primer grado, o para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, la nueva Ley permitirá, pasado el primer año, resolver el contrato antes del vencimiento (en cualquiera de sus prórrogas), con el aviso previo de dos meses, según contempla el artículo 9.3, sin necesidad, como hasta ahora, que las previsiones se hagan en el propio contrato.

Por otro lado, el artículo 11 permite al  arrendatario renunciar al contrato, pasados los seis meses, simplemente mediante comunicación con un mes de antelación, lo cual es bastante novedoso.

RESOLUCIÓN DEL ALQUILER. El artículo 13 dispone que cuando el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fedeicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, se extinguirá el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que dan lugar a la resolución del arrendamiento.

VENTA DE LA VIVIENDA POR EL PROPIETARIO. El artículo 14 también permite la resolución contractual si hay venta de la vivienda y el arrendamiento no está inscrito con anterioridad en el Registro.

CASOS DE SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD. En caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, el artículo 15 prevé que el contrato pase a nombre de quien le hayan adjudicado la vivienda.

RENUNCIA A LA SUBROGACIÓN POR FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO. En caso de fallecimiento del arrendatario, el artículo 16 permite pactar que los familiares no tengan derecho de subrogación si han pasado tres años y que si la muerte ocurre antes del vencimiento, solo quepa hasta ese plazo máximo.

REFORMA O REHABILITACION DE VIVIENDA A CAMBIO RENTA. El artículo 17 permite que haya pacto para que el arrendatario se haga cargo del acondicionamiento de la vivienda a cambio de un tiempo concreto de renta, determinando que la falta de cumplimiento de este compromiso sea igualmente causa de resolución.

ACTUALIZACION DE LA RENTA. Se produce aquí un cambio significativo por cuanto el artículo 18 permite fijar la actualización en mayor o menor medida que el IPC general, que solo se aplicará en defecto de pacto entre las partes.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR EL ARRENDATARIO. El artículo 25, permite la renuncia de este derecho por el arrendatario, incluso en los tres primeros años del contrato.

APLICACIÓN DE LA LEY. Conforme la Disposición Transitoria Unica esta normativa se aplica solo para los contratos efectuados con posterioridad a la publicación de la nueva Ley.

A modo de conclusión, consideramos que se trata de una reforma necesaria, que actualiza la regulación de los arrendamientos y que si bien, como siempre, es mejorable, nos parece que va en la buena dirección, debiendo ser completada en cuanto a su ejecución práctica en los Tribunales.

Os mantendremos informados.

 

 

                                                                             Alberto Cañizares.

                    Cañizares Abogados.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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