LA COMISION NACIONAL DE LA COMPETENCIA Y LA LIBERALIZACIÓN DEL SUELO. ¿SOLUCIÓN DESINTERESADA O NUEVO GUIÑO A LOS BANCOS?

La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) propone convertir en urbanizable todo el suelo no protegido y desregular el mercado del suelo, confiando en que ello moderará la especulación y ayudará a la banca a deshacerse de suelos rústicos procedentes de operaciones frustradas. Pero, al partir de un análisis incompleto de la realidad, olvida proponer la medida más importante: dotar al país de un parque público de viviendas de alquiler gestionado con criterios ajenos al mercado.

El informe acierta en que el Urbanismo español necesita una revisión para agilizar y simplificar el planeamiento y la gestión, y en que es necesario flexibilizar la localización de usos e intensidades. También es cierto que las Administraciones muchas veces alientan los procesos especulativos en lugar de controlarlos y que pecan de falta de transparencia. Y es real que el mercado de suelo tiene fallos que lo hacen susceptible de especulación y alzas bruscas de precios.

La CNC propone dejar la provisión de suelo en manos de la oferta y la demanda, eliminando los fallos de mercado mediante la retirada del Estado, y deja traslucir un punto de vista totalmente economicista al sugerir que la competencia prima sobre el modelo de ciudad, el derecho a la vivienda, el desarrollo ordenado, la identidad cultural y otras tantas cosas. Llega a poner como ejemplo de un mercado del suelo funcional al estadounidense, paradigma del crecimiento anormalmente extensivo de las ciudades, los centros urbanos degradados, el dominio del coche sobre todas las cosas y la insostenibilidad. Incluso defiende que la existencia de dotaciones públicas debe depender, no de asegurar calidad de vida, sino de que no suponga una pérdida en términos de coste de oportunidad frente a destinar esos suelos a usos privados. Sin embargo, la realidad de las ciudades españolas es la de una insuficiencia palmaria de dotaciones y espacios públicos.

Sin embargo, el problema es más profundo que la existencia de meros fallos de mercado porque la legislación sea complicada, los plazos largos, los ciudadanos y los empresarios especuladores y las administraciones públicas también. La cuestión, y esto es lo que el informe no recoge, hunde sus raíces en la configuración del Estado de Bienestar en España: en el resto de Europa el derecho a la vivienda forma parte de lo que queda del Estado del Bienestar, en España no. Este “derecho” aparece en la Constitución del 78 como mero principio orientador y, así, nuestro parque público de alquiler apenas alcanza el 1% de las viviendas del país, mientras que en Francia llega al 17%, en el Reino Unido ronda el 20%, y en Holanda el 30%. Lo peor de todo es que éste es un abandono consciente, iniciado durante el régimen franquista y perpetuado por todos los gobiernos de la democracia, que han utilizado la especulación inmobiliaria como uno de los motores de la economía.

Tampoco explica el informe quién sale beneficiado por sus propuestas, como eliminar la diferencia entre suelo urbanizable y no urbanizable, resultando que en gran parte serán las entidades financieras que impulsaron sobre suelo rústico operaciones inmobiliarias frustradas, que tuvieron que quedarse suelos, que en gran parte ha terminado absorbiendo luego la SAREB.

Frente a hacer todo el suelo urbanizable, desregular el urbanismo y eliminar la cesión de aprovechamiento para VPO, sería bueno un cambio de modelo económico en el que la promoción inmobiliaria no recupere un lugar central, apostando por la I+D+i y la industria, y por medidas que aumenten el control público, como:

  • Crear un parque público de viviendas en alquiler que alcance el 15% de nuestro patrimonio residencial. Esto tendría un efecto de peso en el mercado de suelo, permitiendo estabilidad de precios y constituyéndose como una medida anticíclica de primer orden.
  • Potenciar las empresas públicas municipales gestoras de suelo y vivienda, en lugar de hacerlas desaparecer como pretende el Ministerio de Administraciones Públicas con la reforma de las entidades locales.

Junto a ello, debería tomarse alguna medida en la línea de las propuestas por la CNC como simplificar la legislación y las técnicas urbanísticas; aumentar la transparencia de las decisiones de planeamiento, y basarlas en los principios de necesidad y proporcionalidad, e impulsar la gestión de los Patrimonios Municipales de Suelo mediante derecho de superficie.

La mejor manera de corregir los fallos del mercado no es una huida hacia posiciones liberales, que ya han fracasado en España, provocando la generación de expectativas urbanísticas en el suelo no urbanizable y su aumento de precio. Hay que incorporar a la reflexión aumentar la intervención del Estado en el mercado del suelo, convirtiéndolo en un actor relevante en el cambio de modelo de tenencia de vivienda, de la propiedad al alquiler. Esto no atenta contra la competencia porque la de vivienda pública es un ámbito ajeno a ella, y en toda Europa las Administraciones son actores clave en la provisión de vivienda en alquiler.

La cuestión es que los poderes públicos españoles no sólo han permitido sino también impulsado la mercantilización del derecho a la vivienda. Al renunciar a tener un parque público de vivienda de peso estructural han obviado, durante más de cuarenta años, la principal medida que tenían para frenar la especulación. En palabras dichas en España por Raquel Rolnik, relatora sobre el derecho a la vivienda de la ONU “la mercantilización generalizada de la vivienda ha fracasado y la crisis es una oportunidad de oro para replantear la gestión de las políticas de vivienda”1. Sin la presencia de un potente parque público de viviendas, lo que plantea la CNC nos llevará, precisamente, a mercantilizarla más.

 

Cita: 1 (El Mundo, 6 de marzo de 2.012).

 

Rafael Montero Gosálbez.

Director del Dpto. de Urbanismo en Cañizares Abogados.

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