El papel de los propietarios de suelo en la LOTUP

Rafael Eloy Montero Gosálbez

Abogado, MBA, PMP

@RafaMontero

La nueva legislación urbanística valenciana, LOTUP, ha vuelto a dar un giro de tuerca a sus innovaciones en materia de gestión de suelo. Entre otros aspectos, ya introducidos en anteriores artículos (1 y 2), hay un importante cambio en el papel de los propietarios de suelo en la LOTUP, la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

En este caso la innovación es más bien una vuelta atrás. La antigua LRAU, en su intento de poner fin al cuasi-monopolio de la propiedad en el desarrollo de suelo en la Comunidad Valenciana potenció la figura del Agente Urbanizador frente a las Agrupaciones de Propietarios. La LUV, sucesora de la LRAU, por su parte, segura de que el desarrollo de suelo era una función pública y que su desarrollo debía ser en el marco de un contrato público especial en el que la propiedad nada debía tener que ver, vació de efectividad las Agrupaciones de Propietarios.

La LOTUP, sin embargo, en una clara contradicción con el avance que suponen aspectos de la ley como la simplificación normativa, la integración de la evaluación ambiental y la separación de esferas de decisión en el planeamiento, como digo en contradicción con todo ello, ha vuelto a potenciar la figura del propietario de suelo como gestor, en un giro hacia los sistemas tradicionales de urbanismo español.

La LOTUP establece 3 sistemas de gestión diferenciados y subsidiarios el uno del otro (aunque sostenga que son dos):

  1. La gestión pública directa, sin concurso alguno, sea por la Administración pura o mediante sociedades 100% públicas.
  2. La gestión por propietarios.
  3. La gestión pública indirecta, por urbanizador.

El sistema de gestión pública directa supone que la administración misma decide actuar como urbanizador. En defecto de ello, los propietarios que cuenten con la mayoría de superficie pueden optar por asumir la condición de urbanizador. Si optan por no hacerlo, sólo entonces se abre el proceso de licitación para selección de urbanizador.

De este modo, los propietarios, para poder ser designados como Urbanizador preferente sin concurso previo, deben cumplir alguno de los siguientes requisitos:

  1. Ser el propietario único o los propietarios de la totalidad del ámbito afectado.
  2. Ser la agrupación de interés urbanístico, siempre que, tras la reparcelación, tenga la disponibilidad de la totalidad de los terrenos necesarios para realizar las obras.
  3. Ser una persona jurídica y contar con más de la mitad de la propiedad del suelo, siempre que, tras la reparcelación, tenga la disponibilidad de la totalidad de los terrenos necesarios para realizar las obras.

Y ello, sin que se les exija los requisitos de capacidad y solvencia que se exige a los aspirantes a urbanizador en el seno de un concurso de selección.

Así, si la Administración carece de medios para programar por sí misma, el desarrollo o no de un sector queda en manos de los propietarios, de forma que únicamente si los propietarios declinan protagonizar el desarrollo, puede adjudicarse a terceros, o se permite a la Administración buscar un socio para impulsar la actuación, constituyendo una empresa mixta.

Tal vez un esquema más lógico, y más efectivo de subsidiariedad en la gestión urbanística hubiera sido primar las empresas mixtas frente a la propiedad, de forma que se potenciasen de verdad los partenariados público-privados y consiguiendo un urbanismo bajo un control público real pero con mecanismos de financiación del sector privado.

El tiempo y el uso de la Ley nos dirá si la configuración escogida va a aportar mayor prudencia en los desarrollos urbanísticos, o por el contrario, va a suponer mayor pérdida de control de las actuaciones urbanísticas por la Administración, que se siente más cómoda con interlocutores profesionalizados frente a Agrupaciones de propietarios, siempre más difíciles de gestionar y presionar, y en cuyo seno existirán intereses contrapuestos, a favor y en contra de impulsar la gestión.

 

Rafael Montero

MBA, PMP

@RafaMontero

Derecho Público

 

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