La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

duración mínima del contrato de alquiler de vivienda. Abogados Alicante

La experiencia en nuestro despacho nos indica que la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es una cuestión controvertida. En muchas ocasiones lleva a confusión a los firmantes de un contrato de alquiler. Vamos a intentar explicarlo de forma sencilla.

Es importante tener en cuenta que la normativa que afecta a los contratos de alquiler de vivienda está muy tutelada por el poder político. Así lo hemos podido comprobar recientemente. Esto es así porque la vivienda afecta a una cuestión sensible para los ciudadanos, de manera que la Ley ha pretendido históricamente salvaguardar los derechos de todas las partes y muy especialmente, del inquilino.

Debemos pues tener en cuenta que algunas partes de la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen carácter imperativo. Esto significa que ni siquiera la voluntad de todas las partes firmantes del contrato de alquiler podrá modificar algunas cuestiones. Entre estas cuestiones se encuentra la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

Es decir, la duración del contrato puede ser pactada por las partes, pero respetando siempre y en todo caso unos mínimos que marca la Ley.

La antigua Ley de Arrendamientos de 1964 defendía en mayor medida al inquilino, al que entendía como parte más débil de la relación. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994  pretende encontrar un equilibrio entre los derechos de ambas partes, conforme a la realidad de la actual sociedad española.

Con estas premisas, podemos entrar de lleno en el asunto que nos ocupa, esto es, la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

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La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

Recientemente ha habido una sucesión de leyes que sin duda afectan a la seguridad jurídica.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establecía una duración mínima del contrato, hasta el pasado 19 de diciembre de 2018, de tres años. 

Antiguamente el plazo era de cinco años, pasando a los tres mediante la Ley 4/2013. De esta forma, los contratos de alquiler de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013 tendrán una duración mínima de cinco años. Y los firmados con posterioridad a esa fecha y hasta el 19 de diciembre de 2018, de tres años.

El pasado 19 de diciembre de 2018 el Gobierno dictó un decreto Ley mediante el que modificó, con efectos de aquella fecha,  el plazo mínimo, que pasó nuevamente a cinco años. La no convalidación de este Decreto Ley en el Congreso de los Diputados provocó que pocos días después -el 22 de enero de 2019- se volviera al régimen anterior de tres años.

Por si todos esos cambios no fueran suficientes, el pasado 06 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto Ley 7/19, actualmente en vigor, que establece la duración mínima del contrato de alquiler en cinco años.

Todos estos cambios legislativos, sin precedentes en nuestro derecho, provocan que contratos firmados en fechas muy cercanas tengan una duración mínima del alquiler diferente. Será pues importante verificar la fecha del contrato para conocer el régimen legal que le resulta aplicable. Puede consultarnos sin compromiso si tiene dudas.

Como ya hemos dicho, ese periodo de duración mínima del alquiler será imperativo, es decir, obligatorio,  aunque las partes hayan pactado una duración inferior en el contrato. Es decir, aunque ambas partes hayan firmado una duración del contrato de alquiler de un año, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir los tres o cinco años anteriormente mencionados.

El espíritu de la norma persigue que el inquilino pueda estar varios años en la vivienda con el mismo contrato.

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Este plazo mínimo es potestativo para el inquilino pero imperativo para el arrendador.

¿Qué quiere decir esto? Pues que el inquilino sí puede decidir acortar el arrendamiento, pero no el arrendador, para quien el plazo de duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio. Lo anterior no quita para que, obviamente, en caso de impago de las rentas de alquiler, el propietario siempre podrá dar por resuelto el contrato de alquiler y recuperar su vivienda.

Como casi todo en derecho, existen algunas excepciones a la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda. Por ejemplo, en el caso de alquiler de vivienda de temporada (verano, estaciones de esquí, etc.) y en caso de que el propietario necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares más próximos (padres o hijos) o para su cónyuge en caso de separación.

Por otro lado, también resulta interesante conocer que si el inquilino desea finalizar el alquiler antes de los primeros seis meses es posible que deba indemnizar al propietario, a quien en todo caso deberá avisar con, al menos, treinta días de antelación.

Una vez haya transcurrido el plazo legal de duración mínima, salvo que se haya pactado una duración superior, cualquier de las partes podrá dar por finalizado el alquiler. Y en caso de que ninguna de las partes diga nada, se entenderá prorrogado.

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