La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

duración mínima del contrato de alquiler de vivienda. Abogados Alicante

La experiencia en nuestro despacho nos indica que la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es una cuestión controvertida que en ocasiones lleva a confusión a los firmantes de un contrato de alquiler.

Es importante tener en cuenta que la normativa que afecta a los contratos de alquiler de vivienda está muy tutelada por los políticos. Ello por cuanto afecta a una cuestión sensible para los ciudadanos como es la vivienda, pretendiendo la Ley salvaguardar los derechos de todas las partes.

Debemos pues tener en cuenta que algunas partes de la Ley de Arrendamientos Urbanos tendrán carácter imperativo, de forma que, ni siquiera la voluntad de las partes firmantes del contrato de alquiler podrá modificar algunas cuestiones. Entre estas cuestiones se encuentra la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

La antigua Ley de Arrendamientos de 1964 defendía en mayor medida al inquilino, al que entendía como parte más débil de la relación. La actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994  pretende encontrar un equilibrio entre los derechos de ambas partes, conforme a la realidad de la actual sociedad española.

Con estas premisas, podemos entrar de lleno en el asunto que nos ocupa, esto es, la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

Debe quedar claro que efectivamente la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda puede pactarse libremente en el contrato entre el arrendador y el inquilino o arrendatario.

La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una duración mínima del contrato de tres años. Antiguamente el plazo era de cinco años, pasando a los tres actuales mediante la Ley 4/2013. De esta forma, los contratos de alquiler de vivienda firmados antes del 6 de junio de 2013 tendrán una duración mínima de cinco años. Y los firmados con posterioridad a esa fecha, de tres años.  En la actualidad pues, el plazo mínimo es de tres años.

Y ello será así aunque las partes hayan pactado una duración inferior en el contrato. Es decir, aunque ambas partes hayan firmado una duración del contrato de alquiler de un año, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir los tres años anteriormente mencionados. El espíritu de la norma persigue que el inquilino pueda estar al menos tres años en la vivienda.

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Este plazo mínimo es potestativo para el inquilino pero imperativo para el arrendador.

¿Qué quiere decir esto? Pues que el inquilino sí puede decidir acortar el arrendamiento, pero no el arrendador, para quien el plazo de duración mínima del contrato de alquiler de vivienda es obligatorio. Lo anterior no quita para que, obviamente, en caso de impago de las rentas de alquiler, el propietario siempre podrá dar por resuelto el contrato de alquiler y recuperar su vivienda.

Como casi todo en derecho, existen algunas excepciones a la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda. Por ejemplo, en el caso de alquiler de vivienda de temporada (verano, estaciones de esquí, etc.) y en caso de que el propietario necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares más próximos (padres o hijos) o para su cónyuge en caso de separación.

Por otro lado, también resulta interesante conocer que si el inquilino desea finalizar el alquiler antes de los primeros seis meses es posible que deba indemnizar al propietario, a quien en todo caso deberá avisar con, al menos, treinta días de antelación.

Una vez haya transcurrido el plazo legal de tres años, salvo que se haya pactado una duración superior, cualquier de las partes podrá dar por finalizado el alquiler. Y en caso de que ninguna de las partes diga nada, se entenderá prorrogado durante un año más.

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