Cómo hacer una compra inmobiliaria segura en España

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A la hora de hacer una compra inmobiliaria segura en España conviene hacer diversas comprobaciones en instituciones y registros públicos, para asegurarse de que lo que se está adquiriendo cumple realmente con las características buscadas.

 

Estas comprobaciones son tanto más necesarias, cuanto menos urbana sea la finca que se adquiere. La compra de una vivienda en un edificio en el centro urbano de una ciudad apenas conllevará problemas, pero una compra de una finca de gran superficie en una zona rural o alejada de la ciudad puede traernos sorpresas si no se hacen estas comprobaciones previas. Así, es recomendable contrastar los datos de las siguientes fuentes:

 

  • La comunidad de propietarios, si se trata de un piso o un apartamento en un edificio. El Administrador del edificio nos dirá si el inmueble que compramos tiene pagos pendientes de hacer para el sostenimiento de los gastos comunes.

 

  • El Ayuntamiento es la administración que establece la normativa urbanística, concede las licencias para la construcción y vigila el cumplimiento de la normativa de edificación y de las condiciones necesarias para el desempeño de actividades económicas. Entre otras cosas:

 

Nos dirá en qué tipo de suelo se encuentra el inmueble que vamos a comprar, urbano, urbanizable o rústico.

 

También nos dirá si el edificio cumple la normativa totalmente, si incumple alguna norma o si está totalmente fuera de ordenación –por ejemplo si está en un sitio por el que va a atravesar una calle en un futuro-  o es una obra ilegal, y no dirá qué tipo de obras podemos hacer nuestro inmueble.

 

Asimismo nos dirá si está situado en algún ámbito de planeamiento, como un Plan Parcial, si existen impuestos o tasas municipales pendientes de pago sobre la finca o si el suministro de agua o electricidad, es posible o requiere de condiciones especiales.

 

Si se va a adquirir un inmueble en una zona rural o semi-rural es esencial hacer estas consultas en el Ayuntamiento.

 

  • El Catastro nos dirá si la finca existe individualmente a efectos de impuestos -en España hay impuestos sobre la propiedad inmobiliaria- o si forma parte de alguna mayor, y nos confirmará la situación geográfica de la finca, que podremos localizar en función de la referencia catastral, alfanumérica.

 

  • El Registro de la Propiedad nos indicará si el vendedor del inmueble es realmente el propietario y si existe alguna carga, arrendamiento, embargo o derecho de terceras personas sobre la finca que vamos a comprar.

 

  • Las empresas suministradoras de servicios urbanos -agua y electricidad- nos dirán si actualmente existe servicio en la finca, si no lo hay, cuáles serán los costes de implantación del servicio, y si se encuentra suspendido en razón a alguna resolución administrativa.

 

  • Si la vivienda está situada junto al mar, sin apenas separación, es recomendable consultar la sección de Costas del Ministerio de Medio Ambiente que se encuentra adscrita a cada Subdelegación provincial del Gobierno central, para conocer si el edificio o su parcela invaden alguna zona de dominio público estatal, afección o servidumbre de paso.

 

  • Por último, en algunas zonas del sur de la provincia de Alicante, es necesario el visto bueno del Ministerio de Defensa a las transacciones inmobiliarias en que el comprador es extranjero, por persistir zonas de acceso restringido a la propiedad de extranjeros.

 

La conveniencia de todas estas consultas es independiente de la participación de Notario y de la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad. Como se puede ver, son múltiples consultas, por lo que es conveniente el auxilio de profesionales especializados, sean gestorías, abogados o inmobiliarias con el fin todo ello de hacer una compra inmobiliaria segura en España.

 

Rafael Montero.

Socio en Cañizares Abogados.

Director del Dpto. Urbanismo.

Artículo publicado en la revista Impuls Plus n#7.

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